Baudarlehen: Zinsen sparen bei der Anschlussfinanzierung

Für eine günstige Finanzierung scheuen Bauherren und Käufer anfangs weder Mühe noch Zeit. Sie grübeln wochenlang über dem Finanzierungskonzept und holen ein Duzend Kreditangebote ein. Läuft aber nach fünf, zehn oder fünfzehn Jahren die Zinsbindung aus, ist der Elan oft abhanden gekommen. Viele akzeptieren das erste Verlängerungsangebot ihrer Bank. Dabei kann, wer sich frühzeitig um die Anschlussfinanzierung kümmert und Angebote vergleicht, mehrere Tausend Euro sparen.

Eine Anschlussfinanzierung bietet die Gelegenheit, den Darlehensvertrag zu optimieren. Man überprüft sein Geldvermögen, seinen finanziellen Spielraum und die Perspektiven der nächsten Jahre. Eine Option ist, eine Tilgung einzubringen, welche die Kreditsumme der neuen Finanzierung verringert. Wer viel gespart, eine Erbschaft oder Abfindung erhalten hat oder durch gute Geschäfte eine stattliche Summe erwirtschaften konnte, sollte möglichst viel von diesem Geld einsetzen. Denn die Rückzahlung eines vorhandenen Kredits ist immer noch die beste Geldanlage. Eine andere Option ist, die Monatsrate auf die Höhe anzupassen, die man zahlen will und kann. Die Monatsrate besteht aus einem Zins- und Tilgungsteil. Wer weniger Kreditzins aufgrund der geringeren Restschuld und/oder einem günstigeren Zins zahlen muss, kann jetzt mehr tilgen. Eine höhere Tilgungsrate wirkt wie ein Abzahlungsturbo: Der Kunde ist schneller schuldenfrei. Eine weitere Option ist, eine kürzere oder längere Bindungsdauer zu wählen. Eine kurze Zinsbindung von fünf Jahren ist beispielsweise vorteilhaft, um flexibel zu bleiben. Der Vertragszins ist dabei günstiger. Und nach fünf Jahren kann man wieder neu disponieren - sei es um eine weitere Sondertilgung zu leisten oder die Immobilie mit geringen Folgekosten zu verkaufen. Allerdings sollte man auch das Risiko sehen, dass in fünf Jahren das Zinsniveau deutlich höher liegen kann.

In Niedrigzinsphasen kann man durchaus bereits einige Jahre vor Ablauf der Zinsbindung an einen Folgevertrag denken. Ist zu erwarten, dass das Zinsniveau in absehbarer Zeit wieder steigt, bietet sich ein sogenanntes Forwarddarlehen (forward ist englisch und bedeutet vorwärts) an. Einige Kreditinstitute reservieren die heutigen Konditionen für die Anschlussfinanzierung bis zu fünf Jahre im Voraus. Für jeden Monat Wartezeit verlangen sie einen Zinsaufschlag. Der Aufschlag pro Monat fällt höher aus, wenn auch die Bank in absehbarer Zeit mit einem steigenden Zinsniveau rechnet. Dennoch lohnt sich ein Forwarddarlehen oft gerade dann. Aber wer den Vertrag unterschreibt, muss die Finanzierung auch zum vereinbarten Zins abnehmen, sonst drohen Schadensersatzforderungen. Läuft die Zinsbindung des bestehenden Darlehens in weniger als neun Monaten aus, ist ein Forwarddarlehen nicht nötig. Besser ist dann der Abschluss eines ganz normalen Darlehens, das man dann erst zum Ablauf der bisherigen Zinsbindung abruft. Bis dahin können gegebenenfalls Bereitstellungszinsen anfallen.

Die meisten Kreditinstitute informieren ihre Bestandskunden von sich aus erst spät, über das baldige Auslaufen der Zinsbindung und zu welchen Konditionen sie bereit sind, in die Verlängerung zu gehen. Folglich fehlt den Kunden einfach die Zeit, um eine günstigere Alternative zu finden. Eine neue Bank muss im Gegensatz zum bereits finanzierenden Institut erst die Kreditwürdigkeit des Anfragenden beurteilen und sich ein Bild von der Immobilie machen, um ein verbindliches Angebot abgeben zu können. Wer also auf die Erinnerung seiner Bank wartet, gerät in Zugzwang. Um bestmögliche Konditionen zu erhalten, sollte man klugerweise bereits drei bis sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindung konkrete Vergleichsangebote einholen und das Angebot der bisherigen Bank einfordern. Dabei sollten die gewünschten Anpassungen als Eckdaten fest vorgegeben werden, um vergleichbare Angebote zu erhalten. Neben dem effektiven Jahreszins sind eventuelle Nebenkosten in den Vergleich einzubeziehen. Da sich die Kreditkunden mit dem Ablauf einer Baufinanzierung bereits auskennen, eignen sich für die Anschlussfinanzierung auch günstige Online-Anbieter und Vermittlergesellschaften, die wenig Beratung bieten. Generell eine schlechte Verhandlungsposition haben Kunden, die ihre Finanzierung in zwei oder drei Darlehen mit unterschiedlichen Laufzeiten aufgeteilt haben. Im Prinzip ist eine solche Aufteilung sinnvoll, da ein möglicher Zinsanstieg dann immer nur einen Teil der gesamten Kreditsumme betrifft. Diese Strategie empfehlen Banken aber aus einem anderen Grund: Endet die Zinsbindung eines Teildarlehens, ist ein Bankwechsel zu guten Konditionen kaum möglich, weil die bisherige Bank den ersten Rang in der Grundschuld blockiert. Banken können die Konditionen für den Anschlusskredit dann weitgehend diktieren. Eine schlechte Verhandlungssituation ergibt sich auch, wenn der Kredit schon zum größten Teil getilgt ist. Bei kleinen Kreditbeträgen von unter EUR 50.000 werden meist Aufschläge erhoben.

Oftmals ist es tatsächlich günstiger, die Anschlussfinanzierung mit einem anderen Kreditinstitut zu vereinbaren. Anschlussfinanzierer sind gute Kunden. Sie haben ihre Kredite über Jahre hinweg bedient und ihre Bonität bewiesen. Gleichzeitig haben sie schon einen erheblichen Teil des Kredits getilgt. Das Risiko für die Bank sinkt. Dennoch legen die meisten Kreditinstitute ihren Bestandskunden zunächst ein Angebot über Marktdurchschnitt vor. Teilweise werden Risikozinsaufschläge, die zu Beginn noch gerechtfertigt waren, kommentarlos auf das Angebot zur Anschlussfinanzierung übertragen. Auch darüber sollte verhandelt werden. Wer seine Bank auf eine günstigere Offerte eines Wettbewerbers aufmerksam macht, bekommt oft als Antwort, dass die dabei anfallenden Kosten den Zinsvorteil auffressen. Das stimmt in der Regel nicht. Die Kosten und der Aufwand für den Bankwechsel rechnen sich schon bei geringen Zinsdifferenzen. Die meisten Unterlagen, die die neue Bank benötigt, liegen bereits vor. Oft muss nur ein aktueller Grundbuchauszug besorgt werden. Schätzkosten für die Wertermittlung der Immobilie fallen meist nicht mehr an. Nur für die Übertragung der Grundschuld entstehen Notar- oder Grundbuchkosten. Dies sind bei einem Umschuldungsbetrag von EUR 100.000 durchschnittlich EUR 400,00 bis EUR 500,00. Häufig regeln die beteiligten Banken in einer Abtretungserklärung gar untereinander, dass im Grundbuch der Name der alten Bank unterstrichen und somit gestrichen wird und eine Ergänzung zugunsten der neuen Bank erfolgen soll. Eine solche Abtretung wird vom Grundbuchamt in aller Regel umgesetzt, ohne dass dafür ein Notar eingeschaltet werden muss. So stellt lediglich das Grundbuchamt eine Gebühr in Rechnung.

Checkliste zur Anschlussfinanzierung:


Zeitpunkt Aufgabe
zwei bis drei Jahre vor Ende der Zinsbindung Zinssituation prüfen. Sind die Zinsen niedrig und ist von steigenden Zinsen auszugehen: Angebote für Forwarddarlehen einholen
sieben Monate vor Ende der Zinsbindung Kassensturz machen. Steht Geldvermögen zur Verfügung, das in die Finanzierung eingebracht werden kann? Gegebenenfalls muss die Geldanlage rechtzeitig gekündigt werden. Eckpunkte für neue Finanzierung festlegen.
drei bis sechs Monate vor Ende der Zinsbindung Angebote einholen. Kosten für den Bankwechsel prüfen. Die bisher finanzierende Bank um ein Folgeangebot bitten (nicht warten, bis sich die Bank meldet). Gegebenenfalls die bisher finanzierende Bank auf günstigere Angebote der Wettbewerber hinweisen.
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