Baudarlehen: Fragen und Antworten

Wir helfen Ihnen weiter. Unsere FAQs gibt es zu den Themen Direktbank, Girokonto, Tagesgeld, Festzinsanlage, Sparplan, Brokerage, Kreditkarte, Rahmenkredit, Ratenkredit und Baudarlehen. Hier finden Sie die Antworten auf häufig gestellte Fragen zu Baudarlehen. Falls Ihre Frage nicht beantwortet wurde, schreiben Sie uns bitte an info@modern-banking.de.

Was ist ein Baudarlehen?
Hypothekenbanken und Geschäftsbanken finanzieren den Bau oder den Erwerb von Wohneigentum. Als Sicherheit dient neben den Einkünften der Kreditnehmer in erster Linie das Objekt selbst. Durch die Grundbucheintragung hat der Kreditgeber bei Kreditrückständen die Möglichkeit, die Immobilie zu verwerten. Häufigste Form ist das Annuitätendarlehen, dabei wird das Darlehen durch gleich bleibende Monatsraten (Annuität) zurückgeführt. Die Rate setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Im Kreditverlauf erhöht sich der Tilgungsanteil der Rate stetig, die Zinslast nimmt aufgrund der Tilgungen ab.

Was sind Hypothekendiscounter?
Hypothekendiscounter sind meist Vermittler, die das Geschäft anbahnen und die Vorprüfungen erledigen. Vertragspartner des Kunden ist dann letztlich eine der großen Hypothekenbanken oder Versicherungen. Die Postbank-Tochter DSL Bank verkauft ihre Kredite beispielsweise nicht selbst, sondern ausschließlich über Kooperationspartner. Teilweise arbeiten Hypothekendiscounter mit nur einem, zum Teil mit mehr als 30 Kreditgebern zusammen. Aus den verschiedenen Kreditangeboten wählt der Vermittler ein für die jeweilige Kundensituation geeignete Variante. Als gewichtiges Verhandlungsargument gegenüber den Banken setzen die Vermittler prinzipiell den Gesamt-Finanzierungsbedarf sämtlicher Kunden ein, dieser Mengenvorteil führt zu günstigeren Konditionen. Die gesamte Finanzierung wird i. d. R. per Telefon oder Internet abgewickelt. Obwohl teils Beratung angeboten wird, dürfte sich die Baufinanzierung über Telefon und Internet wohl nur für informierte Kreditsuchende eignen.

Wie viel Eigenmittel/-leistung sollte eingebracht werden?
Etwa 20% der anfallenden Objektkosten sollten durch Eigenmittel/-leistung erbracht werden. Die sogenannten Erwerbsnebenkosten (Makler, Notar, Grunderwerbsteuer) müssen komplett aus eigenen Mitteln bezahlt werden. Ein hoher Eigenkapitalanteil führt i. d. R. zu besseren Kreditkonditionen. Finanzierungen zu 100% des Kaufpreises/der Baukosten können nur bei guter persönlicher Bonität dargestellt werden.

Was ist eine Zinsfestschreibung?
Der Sollzins wird üblicherweise für einen Zeitraum zwischen 5 und 20 Jahren fest vereinbart. Der Kreditnehmer ist vor einem Zinsanstieg während der Zinsbindung geschützt und hat eine sichere Kalkulationsbasis. Zum Ende der Zinsfestschreibung ist der Kredit gewöhnlich noch nicht abbezahlt. Bei der Anschlussfinanzierung sollten auch Angebote von anderen Instituten eingeholt werden, um einen neuen Festzinsabschnitt zu den dann am Markt üblichen Konditionen zu vereinbaren.

Welche Zinsfestschreibungen sind empfehlenswert?
Generell sollte die Dauer der Zinsfestschreibung den persönlichen Zielen angepasst sein. Lange Zinsbindungen beinhalten eine sichere Kalkulationsbasis für die Zukunft. Je länger die Zinsbindung, desto höher die Zinsaufschläge. Im Grunde ist es eine Wette, wie sich die Zinsen zukünftig entwickeln werden. Ein Kriterium für die Laufzeitwahl kann die Höhe des langjährigen Durchschnittszinssatzes für 10-jährige Zinsbindungen in Höhe von ca. 8,00% sein. Je weiter das derzeitige Zinsniveau unter dieser Marke liegt, desto länger empfiehlt sich die Zinsbindung.
Verbraucher können einen Darlehensvertrag, bei dem für einen bestimmten Zeitraum ein fester Zinssatz vereinbart ist, in jedem Fall nach Ablauf von 10 Jahren kündigen. So sieht es das Bürgerliche Gesetzbuch in § 489 BGB vor. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dann nicht an. Die Zehnjahresfrist startet mit der vollständigen Auszahlung des Darlehens. Es ist eine Kündigungsfrist von 6 Monaten einzuhalten. Man sollte zu dem Termin prüfen, ob eine Kündigung und Umschuldung des Vertrages finanzielle Vorteile bringen könnte.

Wie hoch sollte der Tilgungssatz sein?
Bei einer Tilgung von 1,00% beträgt die Gesamtlaufzeit eines Darlehens bei mittlerem Zinsniveau je nach Zinssatz zwischen 30 und 35 Jahren, während diese sich bei einer Tilgung von 2,00% auf 25 bis 28 Jahre verkürzt. Der Standard-Tilgungssatz von 1,00% führt zwar zu einer niedrigen monatlichen Rate, die Kreditrückführung dauert jedoch sehr lang, was die Finanzierung verteuert und Risiken nach Ablauf der Zinsbindung birgt. Besser wäre deshalb, wenn im Rahmen der finanziellen Möglichkeiten ein höherer Satz gewählt werden kann.
Auf unserer Einstiegsseite zum Baudarlehen-Bereich stehen Tabellen zu diesem Thema zur Verfügung.

Warum ist ein Tilgungssatz von 1,00% in Niedrigzinsphasen zu wenig?
Eine Anfangstilgung von 1,00% ist generell wenig, bei einem niedrigen effektiven Jahreszins ist sie sogar gefährlich. Die gleich bleibende Monatsrate setzt sich bei Annuitätendarlehen aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Weil die Restschuld durch die laufende Tilgung stetig abnimmt, enthält die Rate mit zunehmender Laufzeit einen immer kleiner werdenden Zinsanteil. Der Tilgungssatz steigt nach jeder Rate um die ersparten Zinsen. Bei einem hohen Zinssatz würde sich der Tilgungsanteil - ausgehend von anfänglich 1,00% - schnell erhöhen. Ist der Zinssatz niedrig, wächst der Tilgungsanteil jedoch nur langsam. Bis die Immobilie schuldenfrei ist, zieht es sich dann sehr lang hin, bei einem Zinssatz von 4,00% beispielsweise mehr als 40 Jahre.

Was versteht man unter Beleihungsauslauf?
Der Beleihungsauslauf ist eine errechnete Größe. Banken staffeln ihre Kreditzinssätze nach diesem Wert. Die meisten Banken berechnen den Beleihungsauslauf nicht auf Basis des Kaufpreises, sondern beziehen sich auf den niedrigeren Beleihungswert. In diesen Fällen stellt der Beleihungsauslauf deshalb das Verhältnis zwischen dem Darlehen (zzgl. bestehender Vorlasten) und dem Beleihungswert des Objektes dar. Grundsätzlich gilt: je niedriger der Beleihungsauslauf, desto besser die Kondition.

Beleihungsauslauf Verkehrswert, Baukosten, Kaufpreis
60% ca. 51% bis 54%
70% ca. 60% bis 63%
80% ca. 68% bis 72%
90% ca. 75% bis 78%
100% ca. 81% bis 84%

Wie wird der Beleihungswert ermittelt?
Der Beleihungswert wird durch das finanzierende Kreditinstitut nach geltenden gesetzlichen Bestimmungen (Hypothekenbank-Gesetz, Versicherungsaufsichtsgesetz) festgelegt. Dieser reflektiert den Wert der Immobilien unter Würdigung der besonderen Sicherheitsbedürfnisse des Kreditinstituts. Dies hat zur Folge, dass der Beleihungswert einer Immobilie ca. 10% bis 15% (je nach Objektart, Nutzung und Zustand) unter den Baukosten bei Neubau bzw. dem Kaufpreis bei Erwerb liegt. Wertsteigernde Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen werden zu max. 50% berücksichtigt.

Was sagt der effektive Jahreszins aus?
Der effektive Jahreszins ist ein Vergleichszins, der es dem Verbraucher ermöglichen soll, unterschiedliche Angebote vergleichbar zu machen. Er ist von jedem Anbieter nach den Vorschriften der Preisangabenverordnung (PangV) zu ermitteln. Der effektive Jahreszins beinhaltet preisbestimmende Faktoren aus dem regelmäßigen Kreditverlauf: Sollzins, Bearbeitungsgebühren, Zins- und Tilgungsverrechnungstermine, Tilgungssatz, Tilgungsbeginn, Tilgungshöhe, den Auszahlungskurs, die Gebühren für das Grundbuchamt. Diese Faktoren werden bei der Berechnung auf die vereinbarte Zinsfestschreibungszeit verteilt.
Erschwert wird der Anbieter-Vergleich durch eine Reihe weiterer Kosten, die nicht im effektiven Jahreszins berücksichtigt sind, wie z. B. die Kosten für ein Wertgutachten, Bereitstellungszinsen, Teilauszahlungs- und Kontoführungsgebühren. Viele Kreditangebote sind dadurch teurer, als es auf den ersten Blick erscheint. Neben dem effektiven Jahreszins sollten daher auch die weiteren Kosten für das gewünschte Darlehen geprüft werden.

Welche Punkte sind besonders wichtig, wenn man Baudarlehen vergleicht?
Bei der Finanzierung von Wohneigentum treffen Sie wichtige Entscheidungen. Sie sollten daher viel Zeit für die Informationssuche einplanen und sich gut beraten lassen. Eine unabhängige Beratung ist über die Verbraucherzentralen möglich, dort gibt es auch Informationen zur staatlichen Förderung. Eine ausführliche Beratung kostet dort EUR 100,00 bis EUR 150,00. Nicht nur der Effektivzinssatz ist ausschlaggebend, wenn man aus verschiedenen Angeboten das beste herausfiltern möchte. Mindestens genauso wichtig ist, dass die Bank die passenden Lösungen zur persönlichen Finanzierungsstrategie hat, zum Beispiel die gewünschten Sondertilgungsrechte einräumt, die Anpassung der Tilgung an geänderte Einkommensverhältnisse erlaubt oder günstige Förderkredite mit in die Finanzierung einbaut. Außerdem ist nicht immer darauf Verlass, dass das Angebot mit dem niedrigsten effektiven Jahreszins am günstigsten ist. Denn eine Reihe von Kosten müssen die Banken nicht in den effektiven Jahreszins einrechnen. Darunter fallen vor allem Schätzkosten, Bereitstellungszinsen, Teilauszahlungs- und Kontoführungsgebühren.
Lassen Sie sich mit Ihren Daten von mehreren Anbietern ein individuelles Angebot zu Zinssatz und Vertragsbedingungen machen. Fragen Sie auch Banken vor Ort, vor allem Volksbanken, Sparda- und PSD-Banken sind häufig günstige Finanzierer.

Welche Unterlagen sollte man für Kreditanfragen bereithalten?
Für eine konkrete Kreditanfrage sollten Ihnen - sofern zutreffend - folgende Unterlagen vorliegen: Einkommensnachweis, Eigenkapitalnachweis, Kaufvertrag, Kostenvoranschläge, Gesamtkostenaufstellung, Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Bauzeichnungen, Flurkarte mit eingezeichneter Gebäudelage, Wohn- und Nutzflächenberechnung, Baugenehmigung und bei Mietwohnungsbeleihungen eine Ertragsaufstellung mit Mieterverzeichnis

Wie komme ich an ein KfW-Darlehen?
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördert Umweltbewusstsein mit zinsgünstigen Darlehen für energiesparende Neubauten oder eine entsprechende Altbausanierung (bei Altbausanierungen sind alternativ auch direkte Zuschüsse möglich). Die Darlehen gelten für einen Teilbetrag der Gesamtfinanzierung, bei Neubauten werden beispielsweise maximal EUR 50.000 pro Wohneinheit gewährt. Der Zinssatz wird aus Bundesmitteln verbilligt. Für den Zinssatz ist das erreichte energetische Niveau maßgeblich, welches über einen Sachverständigen nachgewiesen werden muss. KfW-Darlehen werden nicht direkt von der KfW, sondern ausschließlich von durchleitenden Banken vergeben. Informationen zu den Bedingungen können auf der Internetseite der KfW unter www.kfw.de nachgelesen werden.
Daneben fördert das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA, www.bafa.de) Maßnahmen zur Nutzung erneuerbarer Energien im Rahmen des Marktanreizprogramms des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit. Es werden direkte Investitionszuschüsse gezahlt, unter anderem für Solarkollektoranlagen, Biomasseheizungen und Wärmepumpen. Auch das jeweilige Bundesland, der Landkreis oder die Stadt bzw. Gemeinde haben gegebenenfalls Förderprogramme aufgelegt, häufig speziell für Familien mit Kindern. Aktuelle Übersichten zu den lokalen und überregionalen Förderprogrammen stellen im Internet www.baufoerderer.de und www.foerderdata.de zusammen, auch die Energieversorger halten oftmals Informationsmaterial bereit.

Sind die Zinssätze für KfW-Darlehen bei allen Anbietern gleich?
KfW-Darlehen werden nicht direkt von der KfW, sondern ausschließlich von durchleitenden Banken vergeben. Dabei wird ein Höchstzinssatz vorgegeben, der in der Regel von den Banken an die Kunden weitergegeben wird. Die Konditionen für diesen Teil der Baufinanzierung galten bisher als nicht verhandelbar. Die Situation ändert sich, seitdem ING-DiBa mit einem einheitlichen Zinsrabatt für KfW-Darlehen wirbt. Marktbeobachter gehen davon aus, dass die Marge der Banken für Abwicklung und Übernahme des Ausfallrisikos der KfW-Darlehen etwa bei einem Prozentpunkt liegt.

Wie berechnet man die monatliche/vierteljährliche/jährliche Belastung?
Die Belastung lässt sich nach folgenden Formeln berechnen:
monatliche Rate = Finanzierungsbetrag x (Dalehenszins + Tilgung) / 1.200
vierteljährliche Rate = Finanzierungsbetrag x (Dalehenszins + Tilgung) / 400
jährliche Rate = Finanzierungsbetrag x (Dalehenszins + Tilgung) / 100

Beispiel: Finanzierungsbetrag: EUR 250.000, Dalehenszins: 5,70%, Tilgung: 1,00%
monatliche Rate = EUR 250.000 x (5,7 + 1) : 1.200 = EUR 1.395,83

Können Sondertilgungen geleistet werden?
Wenn während der vereinbarten Zinsfestschreibungszeit Sondertilgungen in die Finanzierung eingebracht werden sollen, muss der Darlehensvertrag zwingend diesen Punkt beinhalten.
Hierbei gibt es zwei Formen: Eine fest vereinbarte Sondertilgung, die zu einem bestimmten Datum zu leisten ist und eine optionale Sondertilgung, die eine Möglichkeit einräumt, Sonderzahlungen im bestimmten Rahmen zu leisten. Für die optionale Sondertilgungsmöglichkeit werden meist in Abhängigkeit vom jeweiligen Finanzinstitut, der Zinsfestschreibungszeit und dem Beleihungsauslauf Zinsaufschläge erhoben. Achten Sie auf mögliche Einschränkungen. Oft ist eine Mindestsumme pro Sondertilgung notwendig, teilweise ist die Sondertilgung nur zu bestimmten Terminen möglich.

Können Kündigungsrechte vereinbart werden?
Z. B. von der Gladbacher Bank und der Hannoverschen Leben werden Baufinanzierungen angeboten, die trotz Zinsbindung jederzeit rückzahlbar sind. Dabei können Kreditnehmer das Darlehen entweder mit Sondertilgungen zurückführen oder den Gesamtbetrag auf einen Schlag ablösen, um beispielsweise zu einem günstigeren Kreditzins umzuschulden. Für die Flexibilität bei der Rückführung wird meist ein Zinsaufschlag zwischen 0,20% und 0,50% berechnet.
Zu geringeren Aufschlägen können eingeschränkte Sonderkündigungsrechte vereinbart werden. In Notfällen wie z. B. dem Hausverkauf infolge eines beruflich bedingten Umzugs oder etwa wegen Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit oder Tod entfällt dabei die sonst übliche Vorfälligkeitsentschädigung.
Generell können Verbraucher einen Darlehensvertrag, bei dem für einen bestimmten Zeitraum ein fester Sollzinssatz vereinbart ist, nach Ablauf von zehn Jahren kündigen. So sieht es das Bürgerliche Gesetzbuch in § 489 vor. Die Zehnjahresfrist beginnt ab der vollständigen Auszahlung des Darlehens. Sofern nach der Auszahlung eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen wird, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts der vollständigen Auszahlung. Es ist eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einzuhalten.

Wieso fallen Bereitstellungszinsen an?
Bei Bauprojekten wird das Darlehen nach Baufortschritt ausbezahlt. Beim Immobilienkauf ruft der Kreditnehmer das Darlehen zu dem per Kaufvertrag festgelegten Zeitpunkt ab.
Sobald ein Kreditinstitut ein länger laufendes Darlehen zusagt, muss es sich in entsprechender Höhe zeitgleich am Kapitalmarkt die Mittel besorgen und auch ab sofort hierfür Zinsen zahlen. Der Kunde zahlt Zinsen jedoch erst dann, wenn er die Finanzierung in Anspruch genommen hat, also im Regelfall ab einem deutlich späteren Zeitpunkt. Die Bank legt zwar die noch nicht ausgezahlten Beträge kurzfristig wieder an, erzielt hierfür jedoch regelmäßig geringere Zinsen, als sie selbst bereits zahlen muss. Zum Ausgleich dieser Differenz werden Bereitstellungszinsen berechnet. Während kulante Banken diesen Zins erst ein halbes Jahr nach der Kreditzusage verlangen, kassieren ihn andere Institute bereits nach ein oder zwei Monaten.

Wer gehört zu den renomiertesten Hypothekendiscountern?
Interhyp, PlanetHome, HypothekenDiscount, Enderlein & Co. und Dr. Klein & Co. sind die Größeren der Branche. Die im SDAX gelistete Interhyp AG ist Marktführer, das Unternehmen gehört mittlerweile mehrheitlich zum niederländischen Banken- und Versicherungskonzern ING.
Mehrere Banken bieten den Kreditvermittlungs-Service übrigens nicht selbst an, sondern realisieren das Angebot über einen dieser Hypothekendiscounter. Für den Kunden ist das auf den ersten Blick nicht ersichtlich, da Informationsangebot und Antragsprozess auf das Design der Bank abgestimmt sind. So arbeiten netbank, Santander Consumer Bank und Volkswagen Bank mit der PlanetHome GmbH, Mannheim zusammen. Bei CreditPlus Bank, comdirect und CosmosDirekt steckt die Interhyp-Tochter Prohyp hinter dem Angebot. Die Konditionen sind trotzdem unterschiedlich, da unterschiedliche Gewinn-Margen eingerechnet werden.

Worauf sollte man bei der Restschuldversicherung achten?
Familien mit hohen Immobilienschulden brauchen eine günstige Restschuldversicherung. Sie deckt im Todesfall des Versicherten die weiteren Kreditraten ab. Es handelt sich um eine spezielle Art der Risikolebensversicherung. Die Versicherungssumme sollte sich idealerweise an die Restschuld anpassen. Mit fallender Kreditsumme sinkt somit die Versicherungssumme. Die Versicherung ist wichtig, die Police muss jedoch nicht zwingend bei dem Baufinanzierer abgeschlossen werden. Holen Sie sich Gegenangebote von günstigen Direktanbietern wie Europa, Ontos oder der Hannoverschen Leben; und nutzen Sie den Verhandlungsspielraum Ihres Finanzierers. Für den Preisvergleich der Policen ist nicht der Jahresbeitrag am Anfang, sondern der Barwert aller zu zahlenden Beiträge entscheidend. Denn der Beitrag ändert sich für jedes Jahr. Weil der Kunde älter wird, steigt dieser zunächst an; sobald die Restschuld stärker abnimmt, sinkt der Beitrag dann deutlich.

Kann man sich frühzeitig um einen Anschlusskredit kümmern?
Einen Anschlusskredit kann man frühzeitig vereinbaren, wobei auch ein Bankwechsel in Erwägung gezogen werden sollte. Einen ausführlichen Artikel zu diesem Thema finden Sie hier.
Viele Banken bieten sogenannte Forwarddarlehen an, durch die man sich im Allgemeinen die aktuellen Baufinanzierungskonditionen einige Monate oder Jahre vor der eigentlichen Auszahlung des Darlehens sichern kann. Häufig werden Forwarddarlehen bei Anschlussfinanzierungen eingesetzt, wo die Zinsbindung des bestehenden Vertrags zu einem festgelegten Zeitpunkt endet und man sich ansonsten auf das Zinsniveau zu diesem Termin verlassen müsste. Marktüblich werden für diese Kredite Zinsaufschläge in Abhängigkeit von der Vorlaufzeit verlangt. Der vereinbarte Zins gilt jedoch auch dann, wenn das Zinsniveau später sinken sollte.

Können Produktdaten/Konditionen einzelner Baudarlehen ausgedruckt werden?
Hierzu haben wir ein für den Druck optimiertes Format ohne grafische Elemente entwickelt. Die gewünschten Produktdaten können im 1-zu-1-Vergleich aufgerufen werden. Über das Druckersymbol unterhalb der aufgerufenen Daten wechselt man zum Druck-Format und kann anschließend über die Druck-Funktion des Browsers ausdrucken.